不動産投資

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関連Q&A
新卒で不動産投資営業をする者です。仕事内容はテレアポで新規の顧客を獲得して契約日する形です。給与は固定給＋歩合です。質問内容は私自身不動産の知識がまだあまりなくもしアポイントが取れても先輩社員と同行だと思うので自分が見つけたお客さんなのに手柄を取られ結局自分の歩合がもらえないのではないかと不安です。実際には会社によって違うとは思いますが私がいく会社はまず電話でいざアポイントがとれてもずっとお客さんと1人で契約ができずにアポイントを取るだけの社員になるのではないかと思います。電話だけして契約は違う人がするのが普通なのでしょうか？そして歩合はアポイントだけ取ってもらえるものなのでしょうか？不動産業界で勤務されてる方や経験者の方詳しく教えて下さい。
投資マンションの営業で課長職でした。当然ですが最初は上司や先輩社員に同行してもらいながら仕事を覚えていきましたよ。まず、自分の手柄を横取りされるのでは？という事ですが、お客様は担当営業マンを信用して住宅ローンを組んで投資する訳ですから、誓約した案件に発生する歩合は、同行してくれた上司と折半になる事は妥当だと思いますよ。早く独り立ちしたい言うことならば、商談に連れて行ってもらった時に上司のトークや即決させるテクニックを盗み、数千万の投資を任せられるよう頑張って下さい。契約に関しては、不動産の場合『売買契約』と『重要事項説明』と言うものがあり、宅地建物取引主任者の有資格者が行うことが宅建業法上義務付けられてますので、違う人が契約に行くことは不自然な事ではないです。最後に、質問の内容を読んで感じたのですがもっとご自身の勤める会社を信用しては？
中古マンション購入不動産投資26歳の独身です。中古マンションを買おうか検討中です。駅近で、築25年 1K 300万で売ってる物件です。頭金半分は出すとして、あとはローンで行こうと思ってます。今は1人ぐらしで、家賃6万5千円払っています。実際に購入すると、家賃の支払いがなくなって管理費、積立金、ローンと現状の家賃との差額分を貯金に回せると思っており、数年後もし引越しするなら他者へ賃貸か、売却したらよいかなと思っております。不動産投資も兼ねて購入しようか迷っていますが、注意点などあれば、教えていただけますでしょうか。
問題点をあげます。まず、借入れが可能でしょうか？住宅ローンで借りようとしても、そもそもの審査基準が３０平米以上といったケースが多く、２５平米未満のマンションはほぼ皆無です。購入予定のマンションは何平米ですか？また、あまりにも古いマンションだと、基準でアウトか担保評価不足となり断られるケースがあります。結局、不動産投資ローンかフリーローンとなってしまうかもしれません。→その場合、金利はべらぼうに高いです。次に諸費用は十分にありますか？仲介手数料、所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用、契約時印紙代、住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料、金銭消費貸借契約時印紙代、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、等。→今回のマンションはおおよそ６０～７０万円前後と思われます。一応、その物件はオーナーチェンジではないですよね？面積の小さい物件の中には賃貸の居住者が住んだままで、所有者だけ入れ替わる売買が多いです。もちろん、住宅ローンでは借りれません。その他では、修繕積立金に上昇予定があるか？とか、大規模修繕時に一時金が発生するか？も確認しておいたほうがいいですよ…。賃貸の場合は確定申告や空室のリスクも忘れずに。…。となると、３００万円に対して諸経費が高いのでは？自己資金と諸経費を合わせて２２０万円とした場合、いくらプラスになりますか？あまり旨味は無いはずですよ。
不動産投資について質問です。商業地に土地16坪を購入しました。 土地、税金、手数料などで1050万かかりました。1* 13坪一階建 でテナントとして貸す 建築費、箱のみとして税金も含め 550万。2* ２階建、建坪26坪 テナントとして貸す 建築費箱のみとして税金も含め900万 以上のような条件でしたら皆様何パーセントの利回りで家賃いくらで貸せば一般的でしょうか？因みに年間固定資産税は六万と八万くらいで考えて下さい。
提供されている情報、前提が少ないので、ザックリとした話となります。一般的に、都市部（東京の都心）では8％前後、地方では10％前後の粗利がなければ不動産投資は割が合わないと言われています。もちろん、投資対象や投資家によって異なりますが…ご質問のケースは、16坪で1050万円ですから、一坪60万円前後の商業地となり、地方都市等の商業地と推測されます。したがって、粗利（表面利回り）として10％を想定します。このような前提に立てば、１の場合、1600万円の投資に対して、10％の利回りを得るためには、年間160万円の賃料が必要となり、家賃は約13万3千円といったところでしょう。そして、２の場合、1950万円の投資に対して、10％の利回りを得るためには、年間195万円の賃料が必要となり、家賃は約16万3千円といったところでしょう。なお、10％の表面利回りを前提に得られる年間賃料から、維持・管理費や公租公課（固定資産税など）、修繕費、場合によっては、借入金の利払いを控除した額が、純利益になります。ザックリと言えば、これらの諸経費などを3％見て、7％の期待利回りになるのではと判断します。なお、実際に、物件を建築して賃貸を始めるまでには、賃貸仲介業者への広告料（実質的には手数料）が必要ですし、空家となるリスクも織り込む必要もあります。さらに、賃借人からの礼金や敷金・保証金などを総合的に検討して、採算性を評価しなければなりませんので、専門家とご相談されることをお勧めしておきます。
皆さん、会社やってて、創業時のようにやる気でますか？やる気でないとき多々ないですか？起業時は、ハイレバで、事業投資しようとしてたが、時を経るにつれ、拡大による様々なリスクもあることを知る。たとえば、起業時は、非常に利益率高い事業ができているが、正社員を雇うなどすると、当然、毎日仕事を用意しなきゃならんので、さすがにすることもそこまでないので、間接的な仕事が多くなり、結果、利益率は下がるしかしながら、概していうと、利益は出ているものとする。。この利益というのが、仮面をかぶったワナであって、良く考えてみようよ。人件費年間３００万とすると、例：利益は３６０万 といったように、人が増えた分については、差引６０万しか儲からない。翌年は、マイナスになる可能性すら出てくる。正社員を雇うことによる、つまり事業投資による利回り20パーであるなら、海外投資などして、寝ながらにして年間20％の方が賢いし、ストレスを抱えなくて済む。海外の不動産投資では、国によって、物件担保による借り換えも期待できる。2000万の評価額→3000万の評価額になったのなら、その評価に対して借りれるということ。物件担保だから返せなくなっても、最悪 物件を処分すればＯＫで、自分にリスクはない。ノンリコースローン結論として、何故、わざわざ人を雇ってまで拡大したいのか？考え方として、事業投資の利回りは、例：100パーを切るくらいなのであれば、拡大せず、おとなしく利益率の高い零細でいた方がいいのではないか？また、何故、友達３人で起業などということをするのか？株主役員３人なら、概して、一般従業員の２倍は払わなきゃならんじゃないか？それなら１人企業で、＋役員２人分（×）＝社員４人（○）の方が、余計なもめごとなどは避けられるし良いと思う。Ｑ、皆さんは事業投資の利回りとか考えてますか？自分自身はざっくりいって、100パーを切る事業投資なら、辞めときたいです。
やる気ですか？ 創業当時よりも今の方がやる気満々です。毎日楽しいですよ。後ですね。なんというか・・・経営というものをちゃんと理解なさっていないと思います。アドバイスのしようがないぐらいです。
不動産投資について質問です。今年の1月に一棟アパートを購入しました。規模は1R8室、駐車場5台で、青色申告の事業的規模の形式基準に1室分足らないことになります。私はサラリーマンで、妻が専業主婦。購入名義は夫婦共有で、2割程度妻に持分があります。今後、事業的規模にして青色申告のメリットを活かして行きたいとは思いますが、早めに1R1室でも購入して、事業的規模にした方が良いのでしょうか？それで事業的規模になるのでしょうか？また、私の親名義でマンション1室を所有しており、ほとんど使っていない状態です。形式的にそのマンションを私が親から賃借して、それを転貸するなどをして、事業的規模にすることは可能でしょうか？ご存知の方、教えてください。
不動産トップ営業マンの 間瀬 恭平 が競売物件を有利に取得しアパート・マンション経営を住宅ローンを使い自己資金０円で最短成功へ導くノウハウを残らず伝授しています。年間２０億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金０円不動産投資です。他にも賃貸経営の裏技をすべて公開し、住宅ローン単体の裏技も総ページ数800ページ以上に収録されています。 http://idia33.blog76.fc2.com/blog-entry-93.html
不動産投資の考え方について。築年数に関係なく利回り１５パーセントありその街の人口が５０万以上。但し利回りはあくまで満室時という想定。付加価値など一切いらない半径１キロ以内で最安値の家賃であればいい。不動産投資はたったこれだけ。そう教わりましたが貴方ならどう考えますか？
甘ちゃんですね東京近郊でアパート経営をしています。始めて10年目の36歳ですが入居率90％切った事は一度もありません。価格も確かにありますが、私の物件は東京、千葉、埼玉のアットホームやホームズに載せると即日問い合わせがあります。何故だと思いますか？物件から東京、上野に電車で30分以内徒歩で15分以内の物件の広めの１Ｋですが今のマンションと同じ設備でリフォーム済みで家賃43000円、管理費2000円です。防音工事もすべて自分でやり二階でテレビ音量ＭＡＸでも何も聞こえません。価格と設備のバランスが入居者に指示されれば決まります。いつも見に来た方はこんなに安くて事故物件ではないのですか？と言うそうです。安く出来るのは私がキッチン、エアコン工事から水道、電気、床張りまで自分で出来るからです。また設備もルートがあり格安で手に入ります。同じ大家には絶対負けません。これでも十分利益は出ます。お客様の為を思ってやる事が不動産投資の成功への道です。
不動産投資用の木造アパート１棟を購入しようとしておりますが、融資が厳しいです。連帯保証人がいれば可能らしいのですが…一般的にアパートローンなどを利用する場合には、連帯保証人はどこの金融機関でも必要なのでしょうか？不要でも借りれる銀行はありますか？
基本連帯保証人を付けるは間違えかな。物件の担保価値や貴方の属性やら銀行には独自の審査方法がありますから。私の場合は２棟目を買うときに連帯保証人だの共同担保だの取られましたが全く気にしていません。ちゃんとしたシュミレーションが貴方の中で出来ていないようですね。自己資金を多くするとか、新築にしてみるとか色々な銀行にあたってみるとかあるんじゃないですか？その程度の知識で不動産投資をしょうとしている方が私には恐ろしい！捕捉について。やはり、銀行は物件価格を安く見積もっていると考えられます。どうしても連帯保証人が嫌なら自己資金を多くするか物件の再検討をお勧めします。
HPの金融電卓 30ｂを購入したのですが、使い方が分かるようでしたら教えて頂けないでしょうか。なんとか、毎月のローン金額の算出方法までは分かったのですが・・・先日不動産投資の計算用にHPの３０ｂを購入し、なんとか、毎月のローン金額の算出方法までは分かったのですが、その他のアイコン「Amort」「CshFL」「IRR」「NPV」などのアイコンについてどのように入力すれば不動産投資の指標として活用出来るのかが分かりません。。。HPの英語のマニュアルも見ていますが、英語の読解力が乏しく、yahoo翻訳を利用しても理解できるような翻訳にならず、ほとほと参ってしまいました。ここ1週間空いた時間にいろいろとアイコンをいじっては入力をし、なんとか思うように活用できないかとチャレンジしているのですが、うまくいきません。少しでも構いませんので、お分かりになる方がいらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか。宜しくお願い致します。<(_ _)>補足ちなみにHPの２０ｂには日本語マニュアルが付いていると書いてあったのですが、そのマニュアルは投資分析を行うのに当たり詳しく説明がされているのでしょうか。
HPの電卓、YHP時代に買ったものは立派な日本語マニュアルが付いていました。金融系のHP電卓については触ったことがなく専門外なのですが、「CshFL」「IRR」「NPV」については姉妹機で一番メジャーだと思われる12cでも機能があるようですので、12cの日本語マニュアルを見ながら操作してはどうでしょうか。http://h20426.www2.hp.com/product/calculators/jp/ja/financial/12c/index.aspx
青山メイン企画(メインランド？)友人が不動産投資で上記会社と契約したと聞きました。そこで気になる点がありまして①家賃保証と聞いたのですが、物件の劣化や市場の変化などで家賃が下落した場合に、契約者が受け取る家賃は変わらないのか？→家賃保証の期間があったり、特別な条件などは付いていたりしないのか②物件が建て壊しになった場合は家賃保証はどうなるのか？③所有部分の修繕があり、入居者に過失がない場合は所有者(契約者)がその部分を支払わなくてはいけないのか友人の契約書を見れば良いのですが、契約書は実家に置いてあり(遠いのですぐには見れない)、すぐには確認できないのでこちらで教えて頂きたいです。また、実際になんらかの被害やトラブルにあった方がいたら教えて頂きたいです。
「家賃保証の落とし穴」関連サイト）①http://toushihomes.livedoor.biz/archives/539185.html②http://www.nibep.com/s-cat1/p-no9.html③http://fudousanya-hidechan.cocolog-nifty.com/blog/2007/10/post_c819.htmlご参照ください。
テナントビルの不動産投資を検討中です。我が家の最寄りの駅前にテナントビルの一棟売りが出ています2階建で1部3階部分があり物置になっています。賑やかな駅で飲み屋などでたくさんの店舗が並んでいます周辺に国立大学や高校が３つあります。敷地面積35坪建坪５２坪一階が賃料15万 ２階が賃料２０万で年収益４２０万円です売値が４０００万円なので利回り約１０．０５％昭和５０年建築なのでだいぶ古いですがシッカリした鉄骨陸屋根作りです今のところ修理などは必要ないようですテナントは１階は７年 ２階は４年前に契約して焼き鳥屋と居酒屋です。４０００万円プラス仲介手数料・登記費用・取得税・登録免許税など約４２００万ぐらいと思っています。昨日、物件を見ただけなので、これから店が流行っているのか黙って飲みにいこうと思っています。手持ち資金を全て出すので少し不安があります不動産屋曰くもしテナントが出てもいくらでも場所がいいので借りてをすぐ見つけますと言います。（地元で３０年営業している老舗の不動産屋です）注意点やアドバイスを宜しくお願いします。
表面利回り10%は魅力的な物件ですね。店舗不動産運用の経験上、1,店子が家賃を滞納する2,台風で壁が吹っ飛ぶ3,人口減で不動産価値自体が劇的に下がるなどが問題になりました。1は、前オーナーに、振り込みの記録など確認されては？2は、必要に応じて、安い火災保険などでリスクカバーできます。3は、近くに学生街があるのは、地方のベットタウンなどより有望ですね。あとは、昭和50年というと、建築法規で耐震基準ができる前ですね。建築士に耐震診断依頼しても、大して金はかからないので、不安なら依頼してみれば？自治体から補助金で耐震診断できる場合もあります。重量鉄骨で、柱や梁が30cmぐらいの高さ(幅)があれば、調べるまでもなく問題なしですが。
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更新日：2012/05/22